中海地产:利润天花板是怎么来的?

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“郝时代”与坏时代极为精准的增长节奏,与郝建民的战略布局处于紧密关系,即“并购整合”与“淬硬层 集权”。郝建民强势而低调。2013年8月6日,中海董事局主席孔庆平提前大选卸任,原行政总裁郝建民成为其接班人,尽管香港上市公司规则富含主席与行政总裁还能不能 由一人兼任,但郝建民仍兼两职于一身,成为绝对意义上的一把手,中海地产从此进入了他的时代。同一时间,中海地产开启了央企房地产并购整合的大幕,中建股份旗下的中建地产带着338亿元并入中海,两家公司的合并,让中海实现了三级跳,使它跃升到千亿级体量。

四年一度的世界杯给过后平凡的夏天增加了一抹色彩,除了“胜负”“足彩”,“转会”也成为了这名盛夏球迷们最热的谈资。在“转会”蔚然成风的时代,有些“球员”的抛弃会给球队带来阵痛,即使引入新球员,一时间也好难恢复元气。在房地产市场亦是没有,继任者的接力,不一定能再续前任掌舵者的辉煌。中海地产便是经典案例,“郝建民时代”,中海地产突然享有“利润王”之美誉;转入“颜建国时代”,因利润增速放缓,“利润王”称号首度遭遇外界质疑。细看中海地产2013-2017财务报表好难发现,前四年郝建民当家时,年利润率增速牢牢锁定在15%-28%,而自2017年颜建国上位后,年利润率同比增长10%,二者的成绩不可同日而语。人事的变动,打破了中海原有节奏,也在改变它的固有标签。

2014年1月,郝建民再出一项大动作,他打破中海地产维持多年的企业文化,对地方公司过后刚现在结束了了强势收权,加强了总部的管控和集权,意在严控各个环节,有效提升利润。这与万科对地方公司充分放权,以期做大销售规模的战略目标相反。强势收权后,郝所主导的总部决策层在未给予地方公司足够自主权的同時 ,又让后者背负了极大的业绩压力。中海的绩效文化是“职务还能不能 能下、薪酬能增能减”,参照业绩,年底奖金是1150万和20万的差别,每年未完成业绩的城市公司中排名倒数的总经理会被降级,甚至被直接辞退,这使得不少地方公司负责人知难而退,选者离职。据不完整版统计,制度实施后,中海先后有13名城市公司总经理级别以上的高管及核心董事会成员离职。一系列调整难挡內部员工的满腹怨言,因此从集团整体的利润而言则起到正向推动作用。财报显示,2014年该公司营业额为1150亿港元(约1014亿元),同比增长45.5%;净利润282.1亿港元(约人民币238.5亿元),同比增长21.7%,从2013年的三天赚一亿提升到三天赚三亿,再次成为房企当中的利润王。

我觉得销售规模仅是万科的七成左右,但利润却远超万科、恒 大。利润数字手中,央企背景和发展基因,每年约4%的融资成本、资产并购下极低的拿地成本,以及强管控模式下多吃各环节利润,都成为中海的盈利法宝。而这名时期的地产圈,都肯能将竞争焦点对到了怎样争夺资源、土地上。为了在竞争中处于行业制高点,在郝建民眼中,资本手段不可或缺,因此,在战略上,他兼并、收购肯能沉淀下来的优质房企, “一网打尽”它们手中的地块,而完整版都会靠自身花大价钱去一块块拿地。2016年3月,郝建民又将擅长资本运作的优势发挥出来。3月4日,中海发布公告显示,将收购中信公司及中信泰富持有的大次责住宅业务,交易价310亿元港元,涉及总资产逾千亿。就在三天后的9月,中海收购中信物业组合快速完成,再次展示了其资本运作的时延单位。在快速收购的手中,中海地产获得中信布局于25城、总建筑面积为2150万平方米的土地储备,其中75%处于一二线城市。交易完成后,中海的土地储备增长了58%。而在土地交易市场,却鲜少能看见中海的身影。

以2016年上三天为例,恒 大在土地市场的投入为1150亿,碧桂园每天完整版都会一宗土地成交,同期,中海仅投入85亿元拿出内地和香港市场4宗地,但却依然突然突然出现在地王榜单内。公开资料显示,2016年上三天,中海土地储备总建筑面积为36420万平方米,70%集中在一二线城市,持有银行结余及现金1179.7亿元,负债率仅为16%,净利润达到196.9亿港元,稳居行业第一。在同体量的企业中,中海的利润是恒 大的6倍多,也是万科的两倍多。同時 ,销售额跨入1150亿。然而,自完成收购后,原中信地产员工最终还能不能 不想 三成左右选者留在中海,绝大次责为基层和新员工,而一大批有一定级别和年限的管理人员则大多选者了离职,这名比例超过了70%。郝建民任上的架构变革和两次并购,使得中海突然突然出现频繁的人事换防。再去掉 其铁腕治理模式,郝一度被有些外界人士视为中海巨震的源头。然而不久后,2016年11月,郝建民成为离职事件的主角。官方没有透露个中原因分析,但內部消息称他因违规引咎事件违规辞职。离任时,郝建民年薪为702万元。

回头看,中海地产的利润王之名,虽还能不能 与郝建民有些人能力完整版划等号,但却还能不能 作为他职业生涯最辉煌的注脚。中海变奏曲郝建民“消失”22天后,中海旧将、龙湖地产副总裁颜建国火速回归,出任行政总裁一职。从履历来看,颜建国是中海最早驻香港的核心成员之一,曾任中海地产苏州、上海公司总经理、中海地产集团董事副总经理,在中海的职业生涯长达25年。2014年在赴任龙湖前,颜建国还担任中建总公司办公厅主任一职。值得注意的是,颜建国此次回归中海的薪酬为每年3220万港元。若不考虑发放花红,其薪资低于龙湖的4150万元年薪,不及郝建民离任前702万元薪酬的一半。不过,颜建国回到中海时,也恰逢龙湖的人事地震期。这位从中海地产出走,又兜兜转转回到中海的新当家,亦自2016年底上任伊始就开启了大刀阔斧的调整序幕。

用颜一段话来说,中海的战略目标、拿地最好的法律依据、管控模式,各个方面完整版都会进行优化。“现在一线城市拿地会没有困难,中海也会通过联合拿地、适当参与棚改进行一二级联动等最好的法律依据去拿到有些地。”颜建国这番话预示着中海地产的“并购时代”从此按下暂停键。自2016年12月过后刚现在结束了了,中海过后刚现在结束了了持续参与土地市场拍卖。2017年,管理层制订的计划是在2017年花千亿拿地。根据中海地产土地收购公告统计,截至2017年公司共获得76宗地块,总占地面积约524万平方米,公司25%的土地储备增速远超同期10%的预计销售增速。值得注意的是,不断创新高的拿地成本,直接压缩了中海的净利润。克而瑞研究数据显示,2017年中海地产拿地均价为6723元/平方米,同比上升64%。同期年报显示,2017中海地产全年合同销售金额2320.7亿港币,实现净利润407.66亿港币,同比增长10.1%。这与郝建民时代的利润增速不可同日而语。细看2013-2016财务报表好难发现,郝建民当家时,年利润率增速牢牢锁定在15%-28%,而颜建国接任后,增速却大幅放缓。对于反复突然突然出现中海“利润增长乏力”论,周建民有点儿解释道:“盈利增速放缓因基数在增大。”

过往粗狂式的利润增长最好的法律依据肯能一去不复返,中海地产的郝建民可是我我会再有第八个。近日,一向严肃的颜建国也难得幽默,对媒体透露中海要“努力做三男神”,2018年继续加快规模发展,争取年内实现2900亿港元的销售目标,并表示“对2020年1500亿战略目标充满信心”,而对利润增速目标避而不谈。对此,易 居研究院智库中心研究总监严跃进分析说:“这波业绩争夺赛中央企都要快马加鞭,可是我当前同类企业积极去拿地等做法,我觉得完整版都会对于业绩冲刺的有还有一个较好表现。另外从实际状况看,当前此类企业会适当压缩盈利指标,而注重规模成长,可是我从这名淬硬层 看,完成业绩的肯能性我觉得还是比较大的。后续应该注重对有些三四线城市投资价值的挖掘,更重要的是研究黑马类型的城市,进而实现业绩较快的成长。”